Двоумите се какъв погасителен план да изберете при кандидатстване за ипотечни кредити. Дали да бъде на еднакви месечни вноски, така наречени анюитетни или намаляващи назовани – не анюитетни. Погледнато от страна кое ще ви е по-изгодно относно покриване на лихвената ставка, то дългът с намаляващи месечни вноски е по-удачен. С този план от “ЕйДжиБи Файнанс” АД на изплащане средногодишното оскъпяване на дълга е 3,5%, докато при равните вноски е 3.9%.
Тази лихвена ставка може да ви се стори поносима, но тя е осреднена за годината при ипотечен кредит. Като се вземе под внимание, че трябва да заплатите такса за обслужване на дълга, която е приблизително 1% за година долу-горе ще сте наясно с какво ще се срещнете. До тук всичко е „ок”, защото дори с това плащане осредненото годишно оскъпяване на заема, при еднакви вноски ще е 3,9%. И, бинго тук се натъквате на третата примамка в контракта за заем. Установявате, че никъде не пише за 1% такса за управление на вашия дълг. В контрактите често има следният текст: „Заемополучателя плаща такси, съгласно тарифата за лихвените ставки и комисионни, които кредитната институция е определила за извършените от нея услуги”или „Заемодателя си запазва правото да сменя и допълва тарифата, която става задължителна за заемополучателя”. Което в прав текст гласи, че при всяка корекция на таксите вие ще плащате повече.
За да не изпадате в такава ситуация след година-две, преди да парафирате контрактът за ипотечен кредит се интересувайте на какъв период от време кредитната институция сменя тарифата на такси и комисионни. Поискайте справка за предходен период и се интересувайте дали няма да има промяна на политиката на компанията.
Колко е важна ставката 1%, а защо не 0.70%?
Предимно финансовите кредитни институции упоменават таксите и комисионните още в началото и изискват те да бъдат платени в момента на усвояването на ипотечните кредити. Примерно усвоявате заем от 50,000.00 лева, а при 1 % такса за обслужване ще вземете 49,500.00 лева. Ако дългът ви е за десет години и ще го плащате на еднакви месечни вноски то той ще се олихви с 10%, то осреднено годишното поскъпване ще има 2.75% върху употребената сума или накратко казано за 10 години ще платите 25,505.00 лева лихвена ставка.
Ако обаче се направите на знаещ и пожелаете да получите в заем тази такса за обслужване ще ви бъде даден отговор, че е невъзможно. Защото и тя ще се олихвява, което може да поскъпи вашият дълг. И ето къде се крие четвъртата примамка при ипотечните кредити. Ако добавим и таксата за обслужване при 9% лихвена ставка, т.е. при уговорен заем от 50,000.00 лева, а взети 49,500.00 лева, осреднено годишно поскъпване на дълга ще бъде 3,9%. На практика така вие ще платите 22 524.00 лихвена ставка или с 2981.00 лева по-малко.
Дори да пожелаете да ви се пресметнат предварително всички лихвени ставки за период от десет години по ипотечния кредит, срещу понижаване на лихвената ставка с 0.70% на година, пак ще сте на печалба. Като се вземе под внимание, че при предварително изчислените такси за обслужване, дългът ви ще бъде под егидата от всякакви смени на тарифа на такси и комисионни, то пак сте на плюс.